Bình Dương là một trong những thị trường sôi động nhất cả nước, chỉ sau TP.HCM và Hà Nội. Với vị trí là thành phố vệ tinh của TP.HCM, những năm gần đây Bình Dương đã vươn lên thành thủ phủ công nghiệp phía Nam, thu hút hàng trăm tỉ vốn FDI. Nhờ đó, Bình Dương trở thành 1 trong những thị trường BĐS lớn nhất phía nam với đa dạng loại hình và phân khúc giá. Dưới đây là những thông tin cơ bản về thị trường bất động sản sôi động này với các thông tin và dữ liệu từ Batdongsan.com.vn.
1. Thông tin chung tỉnh Bình Dương
Vị trí
Bình Dương có diện tích 2694,4km2, lớn thứ 4 trong vùng Đông Nam Bộ. Tỉnh có 3 thành phố (Tp Dĩ An, Tp Thuận An, Tp Thủ Dầu Một, 2 thị xã (thị xã Bến Cát, thị xã Tân Uyên), 4 huyện (Phú Giáo, Dầu Tiếng, Bắc Tân Uyên, Bàu Bàng).
Ngoài ra, thị xã Bến Cát và thị xã Tân Uyên sẽ được nâng cấp lên thành phố dự kiến sớm nhất trong năm 2022.
Bình Dương được xem là cửa ngõ đi về vùng kinh tế trọng điểm phía Nam với vị trí địa lý thuận lợi:
- Phía Bắc giáp tỉnh Bình Phước qua Tỉnh lộ DT741 và QL13
- Phía Nam giáp TP.HCM qua Đại lộ Bình Dương
- Phía Đông giáp tỉnh Đồng Nai qua Tỉnh lộ DT16
- Phía Tây giáp tỉnh Tây Ninh qua Hương Lộ 609
Kinh tế Bình Dương
Bình Dương có 29 khu công nghiệp đi vào hoạt động với tổng diện tích 12.670,5 ha, tỷ lệ cho thuê đạt 87,4% và 12 cụm công nghiệp với tổng diện tích 790 ha, tỷ lệ lấp đầy 67,4%. Một số khu công nghiệp hiện đại, hạ tầng hoàn chỉnh, thu hút đầu tư nhanh như VSIP 1, VSIP 2, Đồng An, Mỹ Phước… Bình Dương không có sân bay quốc tế nhưng có cảng Bình Dương.
Về đầu tư, tính đến cuối 2020, tỉnh Bình Dương đã thu hút được 3.928 dự án với tổng số vốn đầu tư 35 tỷ 400 triệu đô la Mỹ, đứng thứ 3 cả nước về thu hút đầu tư nước ngoài, chiếm khoảng 9% tổng vốn đầu tư cả nước, chỉ sau TP.HCM và Hà Nội.
Đời sống người dân
Do số lượng khu công nghiệp nhiều nên đây là tỉnh có tỷ lệ dân nhập cư cao. Bình Dương cũng là tỉnh có tần suất nhập cư cao nhất theo số liệu thống kê 2019, tới mức 200,4%, nghĩa là có tới hơn 489.000 người nhập cư nhưng số người xuất cư chỉ ở mức 38.000 người trong 5 năm trước đó. Đây cũng là tỉnh có tỷ lệ người đi thuê nhà cao nhất cả nước ở mức 74,5%. Lực lượng người nhập cư đứng đầu cả nước khiến nhu cầu về nhà ở và phát triển đô thị tại Bình Dương ngày càng tăng cao.
2. Quy hoạch – Hạ tầng
Với định hướng trở thành trung tâm nền kinh tế khu Đông, quy hoạch của tỉnh Bình Dương chủ yếu về giao thông đường bộ, gồm việc mở rộng và nâng cấp các tuyến đường cao tốc trọng điểm, kết nối tỉnh với các vùng kinh tế phía nam.
Đường Vành đai 3: đoạn qua địa bàn tỉnh Bình Dương có chiều dài 25,92km, bằng 1/3 toàn tuyến, hiện đoạn song song đường Mỹ Phước – Tân Vạn dài 15,3km với 6 làn xe ô tô đang được hoàn thành.
Đường Vành đai 4: đoạn qua địa bàn tỉnh Bình Dương dài 48,3km, bằng 1/5 toàn tuyến, quy mô quy hoạch 8 làn xe cao tốc.
Dự án đường cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh – Thủ Dầu Một – Chơn Thành: đã được Thủ tướng Chính phủ thống nhất giao UBND tỉnh Bình Dương triển khai
Dự án mở rộng Quốc lộ 13: kế hoạch mở rộng thêm 2 làn xe để đạt quy mô 8 làn xe, nền đường rộng 40,5m cho đoạn từ ranh giới TP.HCM đến giáp thành phố Thủ Dầu Một dài 12,64km.
Dự án chống ùn tắc giao thông và sửa chữa tuyến đường Mỹ Phước – Tân Vạn cũng đang được triển khai
Quy hoạch khu công nghiệp cũng là trọng điểm của tỉnh Bình Dương. Bất chấp dịch bệnh, cuối năm 2021, các khu công nghiệp tại tỉnh Bình Dương đều phần lớn được lấp đầy, trong khi nguồn cung đang dần hẹp lại, nên tỉnh có kế hoạch tăng cường nguồn cung để đáp ứng làn sóng chuyển dịch nơi sản xuất sau dịch.
Một số quy hoạch khu công nghiệp tiêu biểu:
Khu công nghiệp Việt Nam Singapore 3 (VSIP 3) và khu công nghiệp Cây Trường có quy mô 1.000 ha mỗi khu sẽ được triển khai từ giữa tháng 3 đến quý II/2022.
Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng (giai đoạn II) của Công ty cổ phần Khu công nghiệp Nam Tân Uyên quy mô hơn 345ha
Khu công nghiệp khoa học công nghệ do Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển công nghiệp-CTCP (Becamex IDC Corp) làm chủ đầu tư đang xin chỉ đạo thực hiện từ Thủ tướng.
Với định hướng trở thành trung tâm nền kinh tế khu Đông, Bình Dương được đầu tư đồng bộ cơ sở hạ tầng. Các tuyến đường trọng điểm Quốc lộ 1K, Quốc lộ 13, Cao tốc Mỹ Phước Tân Vạn đều được đầu tư mở rộng, kết nối tỉnh với các tỉnh thành của miền Đông Nam Bộ.
Bình Dương có hơn 250 ngôi trường công lập các cấp đã đi vào hoạt động, trong đó có 8 trường đại học và 4 trường cao đẳng, cũng chỉ đứng sau TPHCM và Hà Nội. Đến nay, Bình Dương đã có nhiều trung tâm thương mại lớn không kém bất kì đô thị loại 1 nào như Metro, Coop Mart Bình Dương, AEON Mall, Lotte Mart, Big C… góp phần đáp ứng nhu cầu kinh doanh, mua sắm, vui chơi, giải trí của người dân. Các bệnh viện quốc tế cũng đang có mặt tại Bình Dương như Bệnh viện Hạnh Phúc, Bệnh viện quốc tế Asia Columbia, Bệnh viện quốc tế Becamex.
3. Dự án bất động sản Bình Dương
Cơ cấu loại hình dự án bất động sản Bình Dương
Bình Dương có hơn 300 dự án BĐS với đủ loại hình, diện tích và phân khúc giá. So với hơn 1400 dự án tại TPHCM và hơn 1000 dự án tại HN. Có thể thấy thị trường Bình Dương khá sôi động trong các thành phố vệ tinh quanh TPHCM. Do địa lý, quy hoạch cũng như là đặc điểm dân cư tại Bình Dương mà thị trường BDS tại đây cũng có những điểm đặc biệt so với TPHCM. Phần lớn là các dự án chung cư gần KCN, nhà phố tại trung tâm tỉnh để kinh doanh và cuối cùng là đất nền ở huyện, thị xã.
Khu vực tập trung nhiều dự án căn hộ nhất là các TP Dĩ An, TP Thuận An. Trong khi đó, TP TDM và Tân Uyên có đa dạng loại hình BDS từ căn hộ, nhà phố đến đất nền. Các huyện và thị xã Bến Cát, Bàu Bàng, Bắc Tân Uyên, Phú Giáo thì tập trung nhiều đất nền và KDT với loại hình nhà liền kề. Huyện Dầu Tiếng hiện chỉ có số ít khu tái định cư.
Theo báo cáo thị trường của BDS của Batdongsan.com.vn cuối năm 2021, Bất động sản Bình Dương đang được tìm kiếm nhiều nhất tại thị trường phía Nam, tăng 23% trong quý 2.2021 so với quý 1.2021. Đặc biệt, vào tháng 2/2022 trong và sau Tết nguyên đán, lượng tin đăng tại Batdongsan.com.vn khu vực Bình Dương tăng hầu hết ở các hạng mục, trong đó đất nền tăng 120% và chung cư tăng 117,2% cao nhất trong các loại hình. Mức độ quan tâm dành cho chung cư cũng tăng 29% so với tháng trước Tết, trong khi nhà riêng 22% và đất nền 21%.
4. Lịch sử biến động giá bất động sản tại Bình Dương
Theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, từ năm 2020 đến đầu năm 2022, bất chấp dịch bệnh, giá bán trung bình các loại hình bất động sản tại Bình Dương vẫn giữ vững giá hoặc tăng nhẹ, chỉ có biệt thự, liền kề giảm khoảng 6%.
Các thành phố Thuận An, Thủ Dầu Một có mức tăng khá cao ở loại hình nhà phố, liền kề và nhà riêng từ 2021 đến 2022, cho thấy mức độ quan tâm tăng cao của loại hình này, khi thị trường căn hộ đã bão hòa. Đặc biệt, trong 4 tháng đầu năm 2022, loại hình shophouse tại Bình Dương được đăng bán khá nhiều và giá cũng có sự tăng vọt so với năm 2021, giá trung bình 21-57 triệu/m2 vào năm 2022 tùy vị trí, trong khi trước đó loại hình này chưa thịnh hành.
Căn hộ vẫn giữ được sức hút với các nhà đầu tư cũng như người mua ở thực. Giá bán căn hộ chung cư cao nhất là ở Tp Thủ Dầu Một, kế đến là Dĩ An và Thuận An, tuy nhiên sự chênh lệch không quá cao. Mức giá căn hộ trung bình vào năm 2021 và đầu năm 2022 vào khoảng 30 triệu/m2, gần như bằng với một số dự án trung cấp tại TPHCM.
Với đất nền và đất nền dự án, thành phố Thủ Dầu Một và Dĩ An dẫn đầu mức giá trung bình 22-43 triệu/m2, tăng 30-60% từ năm 2020 đến năm 2021, đến năm 2022 chỉ tăng nhẹ 5%. Các huyện Bàu Bàng, Bắc Tân Uyên, thị xã Bến Cát, thị xã Tân Uyên chỉ tăng 20% và giữ vững giá 7-11 triệu/m2 trong 3 năm.
5. Lời khuyên cho người mua bất động sản tại Bình Dương để ở
Nếu bạn muốn mua để an cư tại Bình Dương, hãy xác định khoảng cách từ dự án mình muốn mua đến nơi làm việc rồi đến chủ đầu tư uy tín và ngân sách phù hợp. Nếu bạn làm tại giáp ranh TPHCM và Bình Dương, bạn nên chọn TP Thuận An và TP Dĩ An để tiện đi lại, và ở đây hạ tầng, dịch vụ cũng đã hoàn chỉnh. Nếu bạn làm tại Bình Dương thì có thể chọn TP Thủ Dầu Một. Nếu làm tại khu công nghiệp thì có thể chọn các căn hộ hoặc mua nhà riêng lân cận.
Bạn nên lựa chọn những CDT lớn, đã thành công trong những dự án trước tại Bình Dương như Biconsi, Becamex và VSIP, hoặc những CDT và nhà phát triển BDS nổi tiếng từ TPHCM đến đầu tư như Phát Đạt (Astral City), Đạt Phước (The Rivana), An Gia (The Standard), Vạn Xuân Group (Happy One Central), Charm Group (Charm City), Hưng Thịnh (Lavita Thuận An) v.v và 1 số CDT nước ngoài lớn như Setia Malaysia (Eco Xuân). Hầu hết các dự án căn hộ, nhà phố tại Bình Dương đều có sổ hồng trong vòng 1 năm sau khi bàn giao nên bạn có thể tham khảo những dự án đã thành công giai đoạn trước để quyết định.
Với tài chính dưới 1 tỷ, người mua và người bán thường tìm và rao bán trên mạng xã hội, trang cá nhân. Với tài chính hơn 1 tỷ thì họ thường tìm kiếm và đăng tin tại những website BDS lớn như batdongsan.com.vn. Với sự gia tăng mạnh mẽ của thị trường BDS Bình Dương và nhà đầu tư từ TPHCM cũng như các tỉnh lân cận, thì lực lượng môi giới tại Bình Dương được bổ sung thêm các nhân tố với trình độ và nghiệp vụ cao hơn. Thị trường mua bán bất động sản tại Bình Dương cũng trở nên sôi động và chuyên nghiệp hơn. Do đó, bạn cũng có thể liên hệ môi giới để họ giới thiệu nguồn cung phù hợp với nhu cầu nếu không có thời gian.
6. Lời khuyên cho người đầu tư bất động sản tại Bình Dương
Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, tại Bình Dương có gần 80 dự án căn hộ, chiếm 30% trong tổng số dự án BDS tại đây. Với số lượng KCN lớn, thị trường Bình Dương chủ yếu được phát triển dựa trên nhu cầu của các chuyên gia nước ngoài, lao động chuyên môn cao, lao động nhập cư nên bạn có thể đầu tư vào căn hộ để chuyển nhượng. Các dự án căn hộ tiềm năng thường có mặt tại các khu vực tập trung đông các KCN VSIP 1, VSIP 2, Việt Hương và có nhiều tiện ích như trung tâm thương mại AEON Mall, Lotte Mart, Bệnh viện quốc tế Becamex, sân Golf Sông Bé… của TP Thuận An, TP Dĩ An. Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, từ lúc mở bán đến tầm 2-3 năm khi nhận nhà, tỷ suất lợi nhuận của căn hộ tầm 8%/năm trong khi tại TPHCM và HN là 4-5%/năm.
Bên cạnh đó, có đến 35% dự án BDS tại Bình Dương là các dự án khu đô thị với các loại hình nhà phố, liền kề. Nếu bạn muốn đầu tư vào loại hình này thì nên chọn các dự án tại Thành phố Mới Bình Dương, Thị xã Tân Uyên, Thị xã Bến Cát, huyện Bàu Bàng. Đây cũng là những nơi được dự đoán trong thời gian tới sẽ tăng cao về giá, nhất là khi Tân Uyên và Bến Cát có quy hoạch lên thành phố.
Với đất nền, bạn nên đầu tư tại các khu vực xa trung tâm như Bàu Bàng, Bắc Tân Uyên, Phú Chánh, Phú Giáo tùy theo tài chính vì càng gần trung tâm càng bỏ nhiều vốn. Đây là những khu vực đang có nhiều quỹ đất và dự án đất nền. Tân Uyên có định hướng lên TP nên cũng là thị trường tiềm năng.
7. Lời khuyên cho người cho thuê bất động sản tại Bình Dương
Loại hình được xem là tiềm năng nhất để cho thuê tại Bình Dương là căn hộ. Với loại hình này, bạn có thể chọn các dự án căn hộ tại nơi tập trung nhiều KCN, khu công nghệ cao và làng đại học như TP Dĩ An, TP Thuận An và TP Thủ Dầu Một. Khu vực này có nhiều người nước ngoài hoặc chuyên gia Việt Nam làm việc. Do đó, bạn có thể hướng tới đối tượng này để cho thuê. Giá cho thuê tại các khu vực này dao động trong khoảng dưới 10 triệu cho căn 1PN và 12 triệu cho căn 2PN.
Với các loại hình khác như nhà phố, biệt thự, liền kề thì bạn có thể chọn để cho thuê ngắn hạn, nghỉ dưỡng hoặc cho thuê kinh doanh cafe, cửa hàng, vì những dự án nhà phố, biệt thự được quy hoạch bài bản thường không hấp dẫn người thuê để ở, do các dự án này hầu hết không nằm gần các KCN, tòa nhà văn phòng để thuận tiện đi lại.
Trước khi quyết định gọi điện cho môi giới, bạn nên tự tìm hiểu thông tin dự án trước qua những trang thông tin BDS uy tín như chuyên trang dự án duan.batdongsan.com.vn và các tin bài về thị trường tại mục Tin Tức. Sau đó hãy tìm những tin rao tại phần Mua bán hoặc Cho Thuê và liên hệ với môi giới hoặc chính chủ. Việc tìm đến những trang web tin rao về BDS uy tín sẽ giảm thiểu rủi ro lừa đảo và bạn có thể liên hệ đến công ty chủ quản để giải quyết những vấn đề liên quan.
8. Đánh giá
Với những thông tin trên, Batdongsan.com.vn đánh giá Bình Dương hiện là một trong những thị trường BĐS sôi động, đa dạng loại hình, dư địa vẫn còn để giữ vững và tăng giá nhẹ, trong đó nổi bật nhất là căn hộ và nhà phố, liền kề và kì vọng tăng ở đất nền.
Với nhu cầu mua ở thực, tỉnh cũng có nhiều dự án chung cư, nhà liền kề trong khu đô thị được quy hoạch bài bản, chất lượng không thua kém những thành phố lớn. Giá hai loại hình này tại Bình Dương khá đa dạng, từ giá thấp đến sắp tiệm cận giá căn hộ trung cấp tại TPHCM. Do đó, nếu muốn mua ở, bạn nên chọn các dự án tiệm cận và dễ dàng kết nối đến nơi mình làm việc và có nhiều tiện ích xung quanh như chợ, trường học, siêu thị v.v
Với nhu cầu đầu tư, bạn có thể chọn các khu vực mới, đang có quy hoạch thêm khu công nghiệp hoặc đang chờ lên thành phố như Bến Cát, Tân Uyên, Bàu Bàng. Trong bối cảnh thị trường căn hộ tại Bình Dương sắp đạt bão hòa, thì những loại hình mới như đất nền được kì vọng tăng trưởng tốt. Tuy nhiên, vấn đề quan trọng nhất trong đầu tư đất nền là pháp lý, bao gồm quyết định 1/500, đất thổ cư hay đất nông nghiệp v.v… Bạn nên tìm hiểu kĩ về vấn đề pháp lý với Sở KH&ĐT tỉnh. Các loại hình quen thuộc như căn hộ, nhà phố vẫn còn dư địa để sinh lời từ chuyển nhượng, nhất là những dự án dọc Đại lộ Bình Dương, QL13 và thành phố mới Bình Dương. Do đó, nếu muốn đầu tư tại Bình Dương, bạn nên xác định loại hình muốn đầu tư phù hợp với ngân sách của mình. Do bất động sản tai Bình Dương phát triển đều ở các huyện, thành phố, nên đây cũng là lợi thế cho nhà đầu tư.
Batdongsan.com.vn đánh giá tỉnh Bình Dương vẫn là một thị trường khá “sạch” ở phía nam, ít sốt ảo, ngày càng nâng cao chất lượng bàn giao nhà, đáp ứng được nhu cầu và yêu cầu ngày càng cao của người dân tại tỉnh. Tuy nhiên, khi tham gia thị trường, bạn cần phải tham khảo kĩ biến động giá và quy hoạch địa phương, chọn những chủ đầu tư và nhà phát triển dự án nhiều kinh nghiệm tại thị trường này như Biconsi, Becamex, VSIP hoặc danh tiếng như Kim Oanh, Setia Group v.v
