Điểm ra 11 quy định đáng chú ý trong Luật kinh doanh bất động sản mới sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1-1-2025.
1. Siết phân lô, bán nền cả đô thị loại III
Về khu vực được phân lô, bán nền, Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III, và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Quy định này là chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến tháng 9-2023, toàn quốc có 902 đô thị, trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại I, 35 đô thị loại II, 46 đô thị loại III, 94 đô thị loại IV. Tỷ lệ đô thị hóa cả nước ước đạt trên 42,6%.
2. Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán
Đối với quy định đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (khoản 5 Điều 23), bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế.
Cụ thể, Luật kinh doanh bất động sản mới được chỉnh lý tại khoản 5 Điều 23 như sau: “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng”.
3. Thanh toán 95% giá trị hợp đồng khi nhận nhà
Về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 25), Luật mới thông qua lựa chọn Phương án 1.
Theo đó: “Nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, bên thuê mua” nhằm bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành; khách hàng được giữ lại một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp giấy chứng nhận.
4. Người Việt Nam ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản trong nước
Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (còn giữ quốc tịch Việt Nam) có quyền kinh doanh bất động sản, được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng như công dân Việt Nam ở trong nước.
Người gốc Việt định cư ở nước ngoài (không còn quốc tịch Việt Nam) được áp dụng theo chính sách hiện hành.
5. Doanh nghiệp phải công khai thông tin dự án bất động sản
Điều 6, Luật kinh doanh bất động sản mới, quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản trên cả hệ thống thông tin về nhà ở, thị trường bất động sản và trang thông tin điện tử của doanh nghiệp.
Thông tin về dự án bất động sản phải công khai gồm: Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án bất động sản; Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Thông tin về quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Hợp đồng mẫu được sử dụng để ký kết trong giao dịch kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật này… Điều này sẽ được Chính phủ quy định chi tiết.
6. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua ngân hàng
Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản mới quy định, việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật.
Còn chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
Như vậy, đối với trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh… thì không cần thiết bắt buộc thanh toán qua ngân hàng.
7. Chính phủ sẽ quy định chi tiết điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai
Về điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh (Điều 24) Luật kinh doanh bất động sản mới, có ý kiến cho rằng, không quy định rõ về trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong xác nhận nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và đất có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Uỷ ban Thường vụ Quốc hội tiếp thu và đề nghị Chính phủ quy định tại Nghị định quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản mới theo hướng cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, chịu trách nhiệm về văn bản đã ban hành.
8. Chủ đầu tư không được ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc
Điều 17, Luật kinh doanh bất động sản mới, chủ đầu tư dự án bất động sản không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
9. Doanh nghiệp vẫn được bán bất động sản trong khi làm thủ tục phá sản
Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản, Luật kinh doanh bất động sản mới bỏ quy định tại điểm b, khoản 2, Điều 9 về “Không trong thời gian đang thực hiện thủ tục phá sản, giải thể theo quy định của pháp luật” để tránh gây cản trở đối với quyền, lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp.
Và theo Luật Phá sản thì doanh nghiệp đang mở thủ tục phá sản vẫn tiếp tục được hoạt động kinh doanh nhưng phải chịu sự giám sát của thẩm phán, của quản tài viên.
10.Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp
Theo Luật mới, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng thuộc phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật, phải kê khai nộp thuế và thực hiện các quy định khác của Luật; quy định này không áp dụng với tổ chức để bảo đảm tính chuyên nghiệp và tạo thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước;
Các trường hợp tổ chức, cá nhân khác thì phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
11.Bỏ bắt buộc, chỉ khuyến khích mua bán bất động sản qua sàn
Luật kinh doanh bất động sản được Quốc hội thông qua đã bỏ đề xuất bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản.
